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丽水松阳“五种模式”着力推进农村“三块地”改革
(发布日期:2017-09-30  责任编辑:tgc)

近年来,在法律层面已经做出突破的背景下,集体经营性建设用地同价同权同等入市障碍扫清后,丽水市积极探索推进农村土地增值分配机制,其中松阳县“五种模式”有效破解了全市乡村旅游土地利用供应难点问题,示范作用显著。

一是榔树模式。榔树村位于松阳县四都乡,自然风光优美,农耕文化积淀深厚,但同时该村大部分农户已搬迁下山脱贫,留下了大面积农村集体建设存量用地。为了有效转化利用成片存量农村集体建设用地,实现旅游开发的目的,松阳县针对该村实际,在土地供应上采取了“征用+挂牌”方式,即根据项目需要,把农村集体存量建设用地征用为国有建设用地,再进行公开挂牌出让。20173月,榔树项目成功实现挂牌带方案(项目涵盖了主题名宿群落、文创小集、生态餐厅、停车场等内容)出让,核心区建设用地面积1.8万平方米,项目的开发权最终由松阳县乡办旅游发展有限公司取得。

二是横岗模式。横岗村位于松阳县竹源乡,村庄至今还保留着泥墙青瓦、乡土气息浓厚的成片农房。但随着生活水平的提高,老百姓对改善住房条件需求迫切。结合旧村改造,政府重新规划选址,将该村农民搬迁到新的安置点进行异地安置。与此同时,由于该村是中国传统村落,异地搬迁后老村可予以保留。为了探索异地搬迁后利用原有老村进行旅游发展的途径,实现原有房屋所有权以及集体建设用地的成功流转,松阳县在土地供应上采取了“征购+转移”方式,其业务程序为:由县旅发公司提出旅游项目用地申请——县国土资源局将所需用地报省国土厅批准转为国有——县统征办将房屋实行征购——县不动产登记中心核发不动产权证——县旅发公司视项目需要整片或单幢农房出让给项目投资商——项目投资商按项目规定方案开发完成后申请发放不动产权证。

三是竹溪模式。小竹溪村位于松阳县竹源乡,原属竹源乡人民政府所在地,留下了大量如供销社、邮电所等国有建设用地建筑。该村作为原有竹源乡中心村区域优势所该村经济、政治、文化的集聚效益至今仍在,且自然环境优越,依山傍水、竹海云绕,吸引着社会工商资本参与乡村旅游发展。为了有效利用乡村现有闲置低效国有建设用地,松阳县采取了“收储+挂牌”的方式,即将农村国有建设用地及地上建筑物由县土地储备中心根据政策规定进行收储,然后带方案(旅游项目设计条件等)出让。目前,竹源乡人民政府将原有供销社用地加连片的农村存量建设用地整合成一个旅游项目,并运用市场化办法引入工商资本参与建设,将原有供销社改建成为一座古色古香、典雅简洁,具有徽派建筑特色的精品民宿——“松泰大院”。

四是吴弄模式。吴弄村位于松阳县望松街道,是中国传统村落。近年来,该村在实施旧村改造过程中,始终坚持“一户一宅”的原则,在审批新宅基地的同时收回农民原有的房屋土地使用权。据统计,全村共审批农民建新房42户,面积4035平方米,收回农民原有的房屋土地使用权31宗,面积2233平方米。村委会将收回农民的原有老房子进行修缮后,出租给原住民、工商资本或村委会,再以投资入股的方式进行旅游项目开发,实现存量建设用地再利用。该模式最大的特点是土地集体所有权性质不变,土地使用权和房屋产权转移为农村集体所有。为了实现这一模式,松阳县采取了“收回+租赁”方式,即由村民委员会收回农民的原有房屋土地使用权,对地上建筑物实行补偿,产权归村民委员会所有,并通过房屋修缮后,出租给原住民或社会投资人创办民宿(农家乐)。虽然它不是常规意义上的土地供应方式,但也是实现农村存量建设用地有效流转的一种合理的途径。

五是平田模式。近年来,松阳县利用农民自有闲置房屋、祠堂、队址等发展乡村旅游,其中最具代表意义的是平田村。该村位于松阳县四都乡,村落格局完整,风貌和谐。2015年该村乡贤从村民处租赁和收购28栋闲置房及危房,并出资成立云上平田农业旅游开发有限公司,对部分老屋进行改造,分别改造成了文化公共区域、农耕馆、展览馆、艺术家工作室、四合院餐厅、爷爷家青年旅舍、精品民宿香草木堂、归云居等11个休闲区和功能区。自20158月正式对外营业以来,已接待参观考察游客超过20万人次,房间平均入住率为60%-70%左右。这种农村居民利用自有闲置农房自主经营或出租给本村村民、工商资本创办民宿(农家乐)的模式,最大特点在于房屋产权不变,项目较小,经营方式灵活,可进行“分散点状式”开发利用。为了实现这一模式,松阳县采取了“审批+修改”方式,“修改”是指经申请审批后,将农村农民自主产权的房屋进行修缮、改建再利用的一种行为。其程序是农民提出申请——县名城古村老屋办组织专家会审(其标准是所在地是否属于传统村落或历史文化村落;是否符合当地的建筑风貌以及自然风貌等条件)——建设规划部门进行规划审定——符合房屋原高度、符合专家会审方案等其他条件可实施修改——所在乡镇联合有关部门组织验收。

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